지금 캐나다 부동산 버블이 터지고 폭락중인가?
최근 각종 미디어 매체에서 캐나다 부동산에 대한 기사를 많이 다루고 있습니다. 저는 특히 제가 일하고 있는 토론토는 캐나다 부동산 지표를 대표하기 때문에 많은 기사들을 접하려고 노력하고 있습니다.
아래 도표는 지난 4월까지의 광역토론토 주택들이 팔린 평균 가격입니다. 숫자만으로 보자면 올해 1월의 평균가격와 비슷하여 올 2월을 기점으로 하락국면으로 접어들었다고 확실히 얘기할수 있을것 같습니다.
작년말 토론토 부동산 협회에서 2022년 올해 말까지 작년보다 12% 상승할 것이라 예측했지만 애상했던 것보다 가파르고 잡히지 않는 인플레이션, 특히 러-우 전쟁의 장기전으로 가는 여파로 곡식, 에너지 위기, 그리고 전세계의 공장인 중국에서 일인자의 독단적인 결정품인 제로코로나 정책으로 안그래도 가뜩이나 공급망의 위기속에 기름을 붙였습니다.
올 초 만하더라도 금리인상의 속도 조절이 우선시되어 부동산 상승국면이 계속될 것이라 전문가들이 예측했지만 지금의 흐름으로 보면 올해 부동산 가격은 적어도 작년말 수준으로 되돌아 갈것은 확실해 보입니다.
경제적 용어로 버블이란 한마디로 자산의 가치의 명목 수치가 실질 가치보다 과도하게 평가되어 있는 것을 말하여 이러한 자산은 실질 가치가 아니라 앞으로 오를 것이라는 기대치에 근거하여 가치가 결정되는데 미래의 기대치가 반영되나 기대라는 것에 한계가 있습니다.
결국 가치 상승에 항계가 오고 그렇게 된다면 당연히 기댓값을 바탕으로 하는 현재 가격과 실제 가치의 차이만큼 붕괴가 발생하게 되는 것입니다.
그렇게 되면 거품이 사라지면서 가격도 확 내려가게 됩니다. 부동산 버블도 경제적 용어의 버블과 같은 현상으로 이해되고 사용되어지고 있습니다.
세계적으로 많은 경제전문가들이 캐나다의 부동산 버블 지수가 상위권에 속하며 붕괴될 위험을 항상 경고 해왔습니다. 그러나 신기하게도 제가 캐나다에 랜딩했던 2001년부터 들어왔던 쭉 들어온 이야기입니다.
아래 그림은 2010년부터 GTA 지역의 평균 주택가격의 변화 추이선입니다. 2000년대 이후부터 보는 토론토 부동산의 하락은 2007년 그리고 2018년 두번의 시기가 있었으나 그 다음해에는 바로 반등이 나왔습니다.
현재 2022년 4월까지의 평균 주택 가격은 $1,282,916으로 토론토 부동산 협회에서 예상한 올해의 가격 $1,225,000 보다는 높은 수준에 있으나 현재의 국제정세가 지속되는 한 하락 압박은 계속 유지될 수 있을것 같습니다.
요즘 부동산 버블이라는 현상에 전 세계적으로 적용되고 있고 캐나다에서도 적용이 예외는 아닌 듯 합니다. 그러나 좀 더 깊이 들어가 언급되는 부동산 버블이 곧 붕괴로 이어 질수 있느냐에 의견이 많이 나뉘고 있습니다. 그러나 많은 부동산 전문가들 중에서 캐나다 특히 토론토 시장에서 버블붕괴를 주장하는 분들은 많지 않을것 같습니다. 이러한 생각에는 큰 틀에서 캐나다가 가지는 이유 때문이라고 말씀드릴 수가 있겠습니다.
캐나다에서 이민자의 숫자는 캐나다 경제의 지표와 상당히 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 캐나다 연방정부는 주정부와의 협의를 통해 향후 이민자 숫자를 430,000 수준으로 매년 받겠다고 발표를 했습니다. 물론 뒷자리 숫자의 변경은 있을수 있지만 큰 틀의 40만명에서 왔다 갔다 할것 같습니다. 특히 중간/고 소득 이민자의 유입을 장려하고 있습니다. 이러한 이민자 유입은 캐나다 인구의 증가를 동반하여 결국 주택의 부족을 초래합니다. 한마디로 집을 살수 있는 여력를 가진 중고소득 이민 구매자가 늘어나며 금방이라도 구매와 판매의 균형이 무너지면 부동산 상승국면으로 전환될 가능성이 많을 것입니다.
캐나다에서 과거 서브프라임 사태나 금융위기때에도 거의 부동산 시장의 데미지가 최소화되었습니다. 금융권과 정부의 발빠른 대처 때문이기도 한데요, 특히 모기지 스트레스 도입등으로 주택 구입자는 모기지 금리상승에도 버틸수 있는 여력이 중요해졌습니다. 그러나 이러한 정책은 상대적으로 집구매가 힘든 층은 더욱 집구매를 어렵게 만들어 버리는 부정적인 결과를 가져오기도 했습니다.
캐나다 정부는 각종 부동산 투기 억제 정책을 개발하고 유지하고 있고 사실 효과를 보고 있어 캐나다 부동산 투기세력을 잘 억제하고 있다고 생각해도 무방합니다. 이전에 중국과 중동 갑부/졸부들의 묻지마 캐나다 부동산 구입의 때가 있었습니다. 지금은 외국인 투기세 강화, 빈집세 도입, 검은돈 유입 감시 강화 등으로 투기세력을 관리하고 있습니다.
결론적으로 현 캐나다의 부동산 시장 특히 토론토 시장의 구매세력은 실수요자일 것이며, 이것은 몰론 비 영주권, 시민권자라 할지라도 study permit, working permit 으로 캐나다에 거주하고 있는 분들도 실 수요자에 포함이 될수 있습니다.
앞선 글에서 몇번 언급했듯이 지금은 실질적인 구매자들이 집값이 더 떨어질 수 있다는 판단하에 관망하고 있으나 판매자는 가격을 많이 떨어뜨리지 않고 있습니다. 결국 6월 정부의 50pbs 금리 인상발표가 판매자의 의지를 꺽어 추가로 가격 하락을 이끌고 갈수 있다는 생각입니다.
그럼에도 불구하고 주택 매매 거래 건수가 많이 늘지는 않으며 계속 소강상태를 보일것으로 예상합니다 그러면서 점진전으로 햐향추세로 나아갈 수 있습니다. 그러나 향후 국제정세와 경제 상황에 따라 금리 정책이 언제든지 변할수 있고 그 변화에 따라 부동산 시장도 급격하게 변화할 수 있습니다.
결론적으로, 현 부동산 시장의 추세속에서는
집을 단기적으로 팔아야 하시는 분들은 선제적으로 가격을 공격적으로 책정 하셔서 빨리 파시는 것이 좋습니다.
집을 팔기를 원하나 시간적 여유가 있으신 분들은 시장상황이 변화하기를 기다리시는 것이 좋습니다.
모기지를 충분히 얻을 여유가 되시고 꼭 지금 집을 사야하는 것이 아닌 분들은 좀 더 시장이 빠질때 까지 기다리시는 것이 좋습니다.
모기지 pre-approval의 기간 제한 과 내 집을 당장 갖기를 원하시는 분들은 딜이 급한 매물을 고르시고 딜을 잘하셔서 원하는 가격대에 사실것이 좋습니다.
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