일반적으로 캐나다 부동산 매매는 복잡한것 같지만 구매자는 공인된 부동산 리얼터와 변호사를 고용해 이루어지기 때문에 추후 분쟁의 확율은 그리 높지 않습니다.

그럼에도 불구하고 부동산 매매 절차에 대해 기본적인 지식이 있다면 여러모로 상황판단에 도움이 되기때문에 캐나다에서 원하는 부동산을 구매하기 위해서 어떤 절차들이 필요한지 알아보겠습니다.

1. 부동산 구입 계획/예산 파악 (Budget Plan)

집을 고르기 전 고려해야 하는 사항들은

• 거주 목적으로 구매를 할 것인지, 투자목적으로 구매를 할것인지에 따라 부동산 종류와 위치등 선택사항이 달라질수 있습니다.
• 부동산 구입을 위해서는 본인의 재정 상태를 우선 파악하여 예산을 짜야 합니다.  다운페이먼트는 얼마나 할 것인지? 현재의 수입수준으로 얼마의 모기지를 얻을 수 있는지? RRSP를 활용할 것인지? 당연히 자금이 충분하다면 Lumsum cash로 살수도 있습니다. 또한 부동산 구입비 외에 취득세 (Land Transfer Tax), 변호사 비용, 모기지 수수료 등의 클로징 비용이 발생하고 이사비용 과 소소한 기타 비용등을 고려해야 합니다.  
• 어떤 타입의 하우스를 원하는지 결정하여야 합니다. 잘 아시다 시피 단독주택, 타운하우스, 콘도등이 주로 한국인 구매자들이 원하는 형태이고 주로 새집을 선호하는 경향이 있습니다.
• 그 주택이 위치해 있는 지역의 구성원, 그들의 family income, 학군등이 부동산의 가치의 척도가 될 수도 있습니다. 고소득의 전문직들이 모여 사는 동네와 거기서 연결된 평판이 좋은 학교들이 위치해 있는 지역은 대부분 부동산의 투자가치가 높습니다.

추후 집을 되팔때 동네의 영향을 받아 가치가 더 올라가거나 매매가 용이합니다. 반대의 경우에는 고르는 집의 현재 구매가가 높아도 상대적으로 주변이웃의 영향을 받아 되팔때 가치유지가 쉽지 않을 수도 있습니다.  그리고 가까운 장래에 직장을옮길 계획이나 가족 계획등과 같은 주요 변화는 부동산 구입에 큰 영향을 미치므로 미리 계획하고 준비해야 합니다.

 2. 모기지 사전 승인 (Mortgage Pre-Approval)

모기지 사전승인은 모기지를 얻어 주택을 구입하고자 하시는 Buyer에게는 꼭 필요한 절차는 아닐 수도 있지만 이 절차를 거치면 얼마나 모기지를 얻을 수 있는지를 확인할수 있으며 더불어 최대 120일 (대출업체에 따라 기긴이 다를 수 있음) 동안 제시 받은 이자율을 보장 받을 수 있으므로 모기지 사전승인은 주택구매 예산을 세우는데 큰 도움이 됩니다.

주의하셔야 할 것이 모기지 사전승인은 모기지 상품의 주대상인 구입하고자 하는 주택을 기반으로 정하는것이 아니고 모기지 신청자가 제출한 경제활동 수준과 Credit 에 의해 정해지기 때문에 추후 주택구매 단계에서 대출기관에서 다시 모기지 최종승인 절차를 거치게 됩니다.

이때는 대출기관의 주택감정 절차가 들어가고 구매자의 금융상태를 다시 재확인하게 됩니다. 예를 들어 모기지 사전승인시에 직장이 있었다가 그후 layoff라든지해서 직장을 잃을경우 대출기관으로부터 모기지를 거절당해 클로징을 못할수도 있습니다. 

요즘 같이 셀러 중심의 핫한 주택시장에서는 오퍼에 홈인스펙션이나 모기지 승인조건을 넣어서는 거래를 성사시키기 힘듭니다. 모기지 사전승인을 꼭 받으셔서 집구매 예산을 세우시고 그 예산에 맞춰 집을 구입하시는것이 현명한 방법이라 할수 있겠습니다.

3. 리얼터 선정 (Finding real estate agent) 

부동산 거래에 있어 리얼터의 역활은 중요합니다. 부동산 구입은 인생에 있어 크고 중요한 투자입니다. 구매자 (home buyer)로서 원하는 지역에 맘에 드는 주택을 선택하기 위해 많은 집을 보러 다닐 것입니다. 그러므로 주택에 대한 지식이 풍부하고 전문적 지식을 가지고 있으며 성실하고 신뢰할수 있는 부동산 중개인을 선택하셔야 합니다. 

4. 부동산 매물 검색 (Hunting a Dream House)

원하는 부동산을 찾는 방법은 여러가지가 있습니다.  원하는 지역이 구매자가 생소한 지역이라면 구매자가 원하는 조건을 리얼터와 협의하고 리얼터는 그 지역에 나온 매물들을 선택 조합하여 조건에 맞는 주택들을 구매자에게 알려줍니다. 또 다른 방법으로는 구매자가 직접 MLS등 온라인 매물정보 사이트 을 찾아보고 맘에 드는 주택을 리얼터에게 요청하시면 리얼터는 셀러측에게 연락하여 집을 볼수 있도록 약속을 잡습니다. 일단 복수의 맘에 드는 주택들이 정해지면 리얼터는 해당 주택들의 모든 정보가 담긴 MLS listing 자료를 프린트하거나 PDF 파일로 구매자에게 제공합니다.

구매자가 주택을 둘러 볼수 있는 방법은 대략 두가지가 있는데 하나는 Open house를 이용하는 것입니다. 이것은 셀러측에서 특정시간동안 (보통 주말 2시~4시까지 2시간 동안 하우스를 모든 잠정구매자들에게 공개하게 되는데요, 보통 이때는 집을 세세하게 들여다 볼 시간이 부족하고 셀러측 리얼터가 한 공간에 같이 있기 때문에 편안하게 보기는 쉽지 않습니다.  따라서 본인 리얼터를 통해 맘에 드는 집을 골라 선택해서 셀러쪽 리얼터를 통해 약속 (Showing) 을 잡고 집을 보는 것 당연히 더 좋은 방법입니다. 보통 30분 ~ 1시간이 주어지는데요 편안하게 집을 리얼터와 세세하게 볼수 있습니다. 이 두가지를 다 활용해서 집을 좀더 자세히 들여다 볼수 있음 더 욱 좋겠지요.  

주어진 시간동안 집을 다 둘러보고 리얼터와 그 집에 대해 장점및 단점을 review를 합니다. 유능한 리얼터는 고객이 미처 보지 못한 부분에 대해 고객에게 정보를 제공하며고객과 상의를 한 후 부족한 부분을 보완하여 다음 방문을 위한 주택을 고르는데 반영을 하게 됩니다.. 

그리고 그집에 대해 느낀점을 셀러측에 전달하는 것도 보통 리얼터가 해야 하는 하나의 에티켓입니다.  일반적으로 마음에 드는 집이 있으면 오퍼를 작성하기 전에 다시 한번 방문하여 1차 방문때의 느낌이 유지되는지 또는 추가로 확인하는 것이 좋습니다. 

5. 오퍼 (Offer) 준비

방문한 주택이 맘에 들고 결심이 서면 리얼터와 함께 오퍼를 준비하게 되며 일반적으로 3가지 서류양식에 본인과 또는 본인의 배우자와 함께 서명을 하게 됩니다.

• Buyer Representation Agreement (구매자 대리 계약서) : 이 서류는 구매자 리얼터가 주택거래에 있어 구매자를 대표하며 구매자의 최고의 이익을 위해 일하고 구매자는 계약서에 명시된 특정기간 동안 주택 매매거래를 계약된 리얼터에게 맡긴다는것이 주 내용입니다.
• Confirmation of Co-operation and Representation : 오퍼를 넣을시 매매 계약서와 함께 셀러측에게 전달되는데 매매 계약과정을 해당된 리얼터가 바이어를 공식적으로 대표하는지를 셀러측에게 공지하는 서류입니다.
• Agreement of Purchase and Sale (매매계약서) : 제안 가격, 보증금 (Deposit) , 원하는 클로징 날짜,  홈인스펙션, 모기지 승인 에따라 계약이 성사 된다는 컨디션 항목 그리고 가전제품, 커튼 등 구매에 포함시키기 싶은 항목등을기재합니다.

6. 오퍼 (Offer) 제안 과 협상 (Counter Offer)

구매자 본인의 제안이 담긴 오퍼가 양쪽 리얼터를 통해 최종적으로 셀러(Seller) 에게 전달이 됩니다. 셀러측은 오퍼를 받고 나면 셀러측 리얼터와 함께 협의를 거치고 나서 1. Offer Acceptance  2. Offer Rejection  3.  Counting Offer등 3가지 선택이 있습니다. 이 선택에 있어 

• 셀러측에서 오퍼를 수용하면, 이 거래는 법적으로 효력을 가지는 계약이 됩니다
• 셀러측에서 오퍼를 거절하면, 기존 오퍼 내용은 더 이상 유효하지 않습니다.
• 셀러측에서 오퍼를 수정하여 바이어측에 다시 되돌려 보내 협상을 계속 진행하게 됩니다. 이경우가 일반적인 부동산 시장 (Balanced market) 의 흐름에서 보편적 입니다.

구매자가 셀러측의 카운터 오퍼를 받으면 위에서 설명드린 3가지 옵션을 똑같이 가지게 됩니다. 이렇게 서로의 입장차를 좁히다 보면 거래가 성사될수 있는 접점에 도달하게 되는데  여기에서 경험 많은 부동산 리얼터와 협력하면 협상에서 우위를 점할 수 있습니다. 또한 부동산 시장 상황에 따라 다른 접근 방식이 필요합니다. Seller Market (판매자 시장) 에서는 많은 경쟁이 있을수 있어 조건이 거의 또는 전혀 없는 상태에서 판매자가 요구하는 가격 이상을 지불 할 수 있는 반면 Buyer Market (구매자 시장)은 구매자에게 많고 다양한 선택권 있습니다.  상황에 맞게 잘 대처할수 있도록 부동산 리얼터와 긴밀한 협력이 필요합니다.

7. 컨디션 조항 없애기 (Conditions Waiver)

오퍼 제안과 협상 과정을 거쳐 양측이 접점에 도달하고 수정된 오퍼에 최종 싸인을 하게되면 이 서류는 완전히 법적 효력을 가지게 됩니다. 그러나 각종 컨디션 조항들이 오퍼에  들어가 있다면 이 컨디션들을 확인하고 해제하는 과정이 필요합니다. 그리고 셀러측에 조건 해제를 통지해줘야  완전한 매매계약서가 됩니다.

• Home Inspection : 홈 인스펙션 조항은 보통 5일 (business days) 이내 홈 인스펙터를 고용해 구매할 주택을 검사하고 계속 계약을 유지할지를 셀러측에게 통보해야 합니다.
• Financial : 모기지 승인 컨디션 홈인스펙션과 같은 5일 (business day 또는 banking day) 이내 매매 계약서를 은행과 확인하여 모기지 승인을 최종 확정 짓고 나서 셀러측에게 계약 유지 여부를 통지해야 합니다.
• Status of Certificate : 콘도 타운하우나 타워형 콘도에만 해당되는 서류인데요,  공동관리구역등에 대해 전반적인 재정의 건전성, 법적 분쟁등에 문제가 없는지를 변호사를 통해 확인하고 보통 받은 날 다음 날로 부터 3일 이내 셀러 측에 통지해야 합니다.

8. 재 방문 (Re-visiting) 

기본적으로 리얼터는 오퍼를 작성시 바이어 측에서 홈인스펙션시 방문을 제외한 1 ~ 2 번정도 해당 주택을 재방문 할 수 있도록 조건을 만듭니다.  이 방문으로 바이어 측에서 얻을수 있는 이점은 다양한데 크게 

• 홈인스펙션으로 인한 보수요구 사항이 있었다면 보수가 제대로 이뤄졌는데 체크해볼 수 있습니다.
• 레노베이션이 필요한 경우 업자와 함께 방문하여 설계와 측정이 가능하며, 들여 놓을 가구들의 배치를 구상해 볼 수 있습니다.
• 셀러측에서 두고 가기로 약속한 가전 제품들이 정상적으로 작동하는지, 매매 광고때와 동일한 가전제품인지를 다시 한번 확인할 수 있습니다.

9. 클로징 (Closing)

클로징 날짜” 라는 단어를 시장에서 보편적으로 많이 사용합니다만, 원래 정확한 부동산 용어로는 Completion Date입니다.  즉 쌍방 간의 거래가 완료되는 날짜를 말합니다.  이 날짜에 주택 매매에 필요한 모든 금전거래/법적 서류검토 등이 완료되며 당일 오후 6시 까지 집이 빈집이어야 합니다. 

이 날짜는 주말이나 법정 공휴일이 아니어야 합니다.  주중이라 하더라도 금요일은 가급적 피하시는 것이 좋습니다. 만일 클로징에 문제가 생기면 문제 해결을 위해 주말이나 법정 공휴일까지 끼는 long weekend를 지나 다음 월요일까지  기다려야 하기 때문입니다.

주택 매매에서는 클로징비용이 발생합니다. 캐나다 주택 매매는 바이어/셀러 가 선임한 변호사를에 의해 모든 법적 서류 검토 정리 및 금전 관계 정리등이 이루어 지는데 여기서 변호사의 수수료와 주택 타이틀 보험이 변호사 비용으로 함께 청구가 됩니다.  이 주택 타이틀 보험은 집의 등기등에 문제가 있을경우 법적으로 해결할수 있도록 보장되는 보험인데요 보통 구매가격의 대략 0.1% 인데 보험회사마다 다릅니다. 

그리고 재산세, 콘도일 경우 관리비, 전기, 가스 비용등을 정산하여 청구가 됩니다.  가장 큰 클로징 비용은 당연 주정부에 내는 취득세 (Land Transfer Tax)  이며 주택 구매가격의 평균 1.65% 정도입니다. 매매 가격이 쌀수록 tax 비율이 낮아지고 매매 가격이 높을수록 이 비율도 같이 높아집니다. 

예를 들어 $1,000,000 주택을 구입하는 경우,

• $16,475 을 취득세로 내야 합니다. 
• 토론토시 내에 위치한 주택이라면 주정부의 취득세와 같은 비율의 tax를 별도로 토론토 시에도 내야 합니다. 토론토를 제외한 다른 도시에서 주택을 구매하시면 주정부에 내는 취득세만 내면 됩니다.
• 처음으로 주택을 구입하는 구매자 (First-time home buyer)는 그 중 $4,000 을 돌려 받을 수 있습니다.  

클로징을 위해 주택 보험 (House Insurance) 은 필수입니다.  주택보험 브로커에게 변호사의 연락처를 주면 직접 처리하여 주므로 세세한 부분까지 신경써지 않으셔도 됩니다.  

집을 사고 동시에 집을 팔때 같은 날 클로징을 하기를 원하시는 고객이 많습니다. 하지만 사는 집의 셀러측의 사정도 틀리고 파는 집의 바이어도 사정이 다 다릅니다. 그러다 보면 원하는 한 날짜에 클로징을 맞추기 어렵습니다. 협상 과정중에 클로징 날짜를 고집하다 보면 원하는 협상이 안될 수도 있습니다.

여유있는 클로징 날짜를 준비하는것이 협상 과정에서 크게 도움이 됩니다. 구매하는 집의 클로징 날짜가 현재 주택의 매매 클로징 보다 최소 하루에서 만일 레노베이션을 생각하신다면 충분한 날 수를 가지는 것이 좋습니다. 이때 보통 은행으로 부터 Bridge Loan이란 단기 대출이란 것을 이용하는데 이자율이 모기지 보다 높아도 클로징 날짜를 유연하게 조종하는데 도움이 됩니다. 

10. 이사 (Moving) 

한국과는 다르게 캐나다에서는 이사를 하는데 소소하게 본인들이 챙겨야 하는것들 많습니다.

캐나다의 이사비용은 상당히 비싼편에 속합니다. 가급적 이삿짐을 줄이는것이 좋으며 낡고 오래되어 새집에서 제자리에 자리잡을 것들이 아니면 가급적 Kijiji.ca 나 Facebook Marketplace 같은 중고 매매 사이트를 통해 처분하거나 버리시는것이 비용면이나 이사후 공간 활용에 도움이 됩니다.

전기, 가스, 수도의 경우 새집의 주소로 Account를 새로 열어야 합니다. 보통 클로징 2주 전부터 준비하시는것이 좋습니다. 그리고 우편물을 새 주소지로 배달될 수 있도록 Canada Post에 신청을 합니다. 그래야 우편물을 제때 분실없이 받을 수 있습니다.

이사비용중 가장 큰 부분을 차지하는것이 이사 업체에게 지불하는 비용입니다.  현지 업체가 가장 비싼 편이며, 맘 편하게 이사를 하시려면 아무래도 의사소통이 원활한 한인 업체를 선택 하는 것도 좋습니다.  또한 가격적인 면을 고려하신다면 대체적으로 중국인 업체들이 경쟁력있는 서비스를 제공하고 있으니 본인의 상황과 맞는 업체를 선정하는 것이 좋습니다.

살던 집에서 마지막 짐이 나가면 비워진 집은 기본적인 청소를 해줘야 합니다. 만약에 계약서 합의되지 않은 물품을 남겨 두는경우는 사전에 통지로 상호 협의를 거치는 것이 좋습니다.