요즘 부동산 시장의 열기로 인해 많은 주택 구매자들이 그 주택에 대해 깊은 정보가 없이 구매를 하고 있고 그에 따른 추가로 보수비용이 들거나 주택보험/ 모기지를 얻는데 어려움을 겪고 있다고 합니다. 십 수년간 Home Inspector 로 일하면서 수백채 주택들을 검사하면서 많은 문제점들을 봐 왔는데 오늘은 주택 구입시 주요 risk 들 중의 하나인 Kitec Plumbing (카이텍 배관)에 대해 이야기를 하려고 합니다.
Kitec Plumbing 이란?
IPEX에 의해 최초로 소개된 배관 자재로 Copper 배관 대안으로 저렴성, 설치용이성, 내구성(?)을 타겟으로 Kitec 브랜드로 pipe 와와 Brass fittig 만들어져 1995년부터 2007년까지 북미 (미국, 캐나다) 주택들과 콘도등에 집중적으로 공급되어 설치되었습니다. 특징은 두 plastic pipe layer (PEX) 중간에 얇은 aluminum layer (AL) 를 넣은 것으로 이 제품의 이름을 PEX-AL-PEX 라고 불렀습니다.
Kitec Plumbing 문제?
그러나 이 Kitec 배관이 2005년에 첫번째로 리콜이 발생했으며 Kitec 배관 수명이 대략 10년 정도 밖에 되지 않을수 있다는 조사 결과를 내놨습니다. 조사에 의하면 Kitec brass fitting 에는 다량의 아연이 포함되어 있으며 수분과 산소에 노출될때 탈아연화 현상이 일어나 결국 산화된 아연이 배관 막힘을 일으킬수 있습니다. 또한 특정 물 조건 (고온) 에서 pipe 의 구성 요소중 하나인 알루미늄 (AL) 층이 탈 아연화 현상을 가속한다는 점입니다.
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맞습니다! 이 제품들을 만든 제조사 IPEX 에게 집단 소송이 제기되었고 재판 결과 미화 125 million 달러의 기금을 조성해서 문제의 배관을 가진 주택 소유자가 교체를 할시 조성된 기금에서 지불하는 합의가 이루어 졌습니다. 그리고 IPEX가 Kitec 이란 이름외에 다른 브랜드로 다른 회사에 공급하여 다른 브랜드 제품들 또한 집단 소송에 포함이 되는것으로 확인되었습니다. 그러나 이 기금 조성은 2020년에 유효기간이 만료되었습니다.
Kitec Plumbing – Deal breaker 인가?
리얼터로서 주택을 구매하고자 하는 고객과 함께 쇼잉을 다닙니다. 구매를 원하는 고객은 쇼잉을 하는 동안 즐겁게 주택의 내부를 둘러봅니다. 그러나 리얼터로서의 저는 주택 내부에 보이지 않는 곳을 찾아 다니며 배관, 전기, 퍼니스, AC 등등 주택 구매에 영향을 미칠수 있는 것들을 미리 확인해 봅니다. 그 중에서 주택의 연식에 따라 긴장하며 둘러보는 것중 하나가 바로 배관입니다. 육안 검사를 통해 배관의 유형과 현재의 상태를 확인합니다. 현재까지 많은 Kitec 배관이 있는 주택을 확인했는데 확신을 가질수 있는 간단한 방법은 우선 배관이 주황색 (Hot water) /파란색 (Cold water)으로 되어 있는 plastic pipe 라면 유심히 관찰해야 하며 만약 거기에 아래 사진처럼 글자가 적혀 있으면 100% 리콜이 된 제품입니다.
만약 마음에 드는 주택이나 콘도에서 Kitec 배관이 설치되어 있다는 것을 안다면 누수 문제를 일으킬 수 있는 잠재적인 위험성과 그로 인해 법정에서 명백히 판결을 내린 집단 소송의 대상이라면 구매자의 입장에서는 사뭇 실망스러울 수 있습니다. 또한 최근 모기지 기관에서 Kitec 배관이 있는 주택에 대해 주의를 기울이고 있는것이 확인되었고 심지어 주택 보험 회사를 찾는데 문제가 있습니다.
Kitec 배관 유무를 확인하는 방법은 셀러 (Seller)가 사전에 존재 유무를 오픈하는 것과 쇼잉과정에서 리얼터에 의해 확인하는 방법, 그리고 Home Inspection 에서 찾아내는 방법이 있습니다.
그렇다면 마음에 드는 주택이라도 카이텍 배관이 있다면 그 주택을 사는 것을 포기해야 할까요? 저는 당연히 아니라고 말씀 드리고 싶습니다.
일반 주택에 Kitec 배관이 설치되어 있는 것을 확인했을 경우에는 Seller 에게 교체를 요구할수도 있으며 교체 비용을 고려하여 구매 가격을 조절할 수 있습니다. 앞서 말씀 드린바와 같이 모기지 승인 /집 보험 가입에 영향을 미칠 수 있으므로 클로징 전에 교체 완료가 더욱 유리할수 있습니다. 주택의 경우 교체비용이 주택의 크기등에 비례하여 가격이 최소 $6,000 에서 다양한 것으로 파악되고 있습니다. 미리 전문 Kitec 교체 업체로 부터 정확한 가격을 미리 받아 두시는 것이 좋습니다.
콘도의 경우에는 콘도 매니저먼트 회사가 셀러와 바이어의 중간에 있기 때문에 매니저먼트 회사의 절차에 대해서도 주의를 기울여셔야 합니다. 일반적으로 Kitec 이 설치된 콘도라면 매니저먼트 회사에서 이미 인지하고 있을 확율이 매우 높습니다. 확인 방법으로는 해당 콘도의 Status Certificate를 통해서 가능합니다. 그럴경우 이미 입주자 회의등을 통해서 이미 예산과 시점을 정해 놓았을 확율이 매우 높습니다. 콘도의 경우 개인의 유닛만 교체한다고 해서 잠재적인 배관 누수의 문제가 해결되는 것이 아니기 때문에 필히 딜을 하는 과정에서 콘도 전체 일정 확인이 필요할 것입니다.
마음에 드는 주택이나 콘도라면 설치된 Kitec 배관을 교체하고 나면 배관에 대해 (하자만 없다면) 아무런 문제가 되지 않습니다. 배관과 관련하여 주택이나 콘도의 경우에도 많은 잠재적은 누수의 가능성이 있습니다. 가령 Bathroom 의 욕조가 넘친다던지, 수도꼭지 누수, 화장실 변기 막힘, 등등이 더욱 조심해야 할 문제일 수도 있습니다.
결론적으로 Kitec 배관 문제점이 미국에서 첨으로 발견되었기 때문에 캐나다에서는 문제가 없을것이라는 의견도 있었으나 10여년이 지나서 실제로 캐나다에 설치된 Kitec에서 문제가 발생하고 많은 water damage 사례가 있었습니다. 이러한 문제는 현재까지도 이어지고 있어 실제 모기지/집보험 가입에 영향을 미치고 있습니다.
확실히 이 문제점을 미리 해결하는 현명한 부동산 구매가 필요할 것입니다. 더불어 주택에 에 잘 아는 현장 경험많은 리얼터를 선정하시면 드림하우스 꿈을 실현하시는데 도움이 되실 겁니다.
광역 토론토 최태하 부동산