토론토 일원의 고층빌딩 공사가 전면 중단됐다.
1만5천여 명에 달하는 건설노동자들의 파업으로 건설프로젝트에 빨간불이 켜진 것.
토론토에 위치한 북미국제노동조합LiUNA의 183 지부 교섭단체들은 2일 공사계약 제안을 거부하고 파업 돌입을 결정했다.
노조는 “조합원들은 일을 재개하고 싶어 하지만 경영진 제안이 노조 요구사항에 크게 미치지 못한다”고 주장했다.
한편 골조 노동자 파업으로 저층빌딩 공사도 심각한 영향을 받고 있는 것으로 알려졌다.
LiUNA노조 183 지부는 북미에서 가장 큰 건설노조로 주택, 수도관, 도로, 교량 및 철도 분야 등 약 5만8천 명의 노동자가 소속돼있다.
이번 파업에는 골조·타일·카페트 및 마루공사 분야 특히 고층빌딩 골조 노동자 등이 포함됐다.
2022년 2월 현재 광역 토론토 부동산 평균 가격은 $1,288,668 로 10년 전인 2012년 $497,073 보다 무려 159%가 상승했습니다.
2022년 2월…
2월의 주택 판매량은 2021년 사상 최고 기록에 비해 감소 했지만 2월 역사상 두번째의 기록을 세웠습니다. 여전히 구매자들 간의 경쟁은 전년도 대비 27.6% 가격 상승을 뒷받침 할 만큼치열했습니다. 광역 토론토 지역의 2월 평균 주택 가격은 $1,334,544 으로 2021년 2월과 비교하여 무려 27.6%가 상승했으며 전 월과 비교해서는 7.4% 가 상승했습니다. 판매건수는 작년 2월과 비교해서는 -17.1% 였지만 전월보다는 두배가 넘게 늘어나 봄시장의 기지개를 알리는 것 같습니다.
토론토부동산 협회에서는 예상되는 금리인상이 부동산시장 조절 효과가 있을것 예상하고 있으나 정부의 공격적인 이민 수용 정책 과 공급 부족이 모기지 비용 증가에 따른 부동산 안정화의 효과를 크게 기대하기는 힘들것으로 보고 있습니다. 따라서 부동산 시장 가격 상승 속도가 둔화되기 까지는 어느 정도 시간이 필요할 전망이며 올 하반기에는 모기지 비용이 더 높아서 가격상승이 완만하게 진행될것 으로 보고 있습니다.
단독주택의 경우 416 지역과 905 지역의 격차가 지난해 11월을 기점으로 좁혀지는 현상을 보였으나 올 1월에 다시 격차가 벌어지고 있음을 알수 있습니다.
반 단독의 905 지역의 신규 주택들 건설이 평균 가격상승을 지속적으로 끌어 올리고 있습니다.
타운하우스의 경우 세미와 함께 905 지역에 집중적으로 신규 건설되고 있어 가격을 지속적으로 끌어 올려 416 지역과 격차없이 동반 상승하고 있음을 보여주고 있습니다.
타워형 콘도의 경우 두 지역 모두 동반 상승하고 있으며 최근 새롭게 분양하는 콘도의 경우 905 지역의 분양가가 다운타운을 제외한 416 지역과 비슷하게 형성되고 있어 격차가 많이 줄었습니다.
2월의 경우 부동산 시장에 나오자 마자 매물이 팔린다는 현상을 이해하는데 도움이 되는 그래프입니다. 역대로 낮은 평균 상장 일수와 평균 시장 일수의 숫자를 볼수 있습니다.
온타리오 주의 선거가 임박하고 주정부에서는 부동산 시장의 안정화가 선거에서 중요한 이슈로 떠 오르고 있음을 알고 있습니다. 공급을 늘리고 이민도 가속화 하는 정책에 집중을 하기 위해 각종 부동산 대책을 내놓고 있습니다. 부동산 전문가들은 외국인 투기세. 빈집세 등과 같은 세금 기반 정책은 정치적으로 선호되었으나 부동산 전체 시장에서 차지하는 비중이 미미해 부동산 시장에 영향을 거의 미치지 않았다고 분석하고 있습니다.
2022년 1월! 주택 소유의 열망은 여전히 매우 강렬했습니다. 광역 토론토 부동산 가격이 또 최고점을 돌파했습니다. 광역 토론토 지역의 1월 평균 주택 가격은 $1,242,793 으로 2021년 1월과 비교하여 무려 28.6%가 상승했습니다.
지난해와 다르지 않게 부동산 시장에 매물 부족 현상이 계속되고 있습니다. 계절적 비수기까지 겹쳐 매물 재고량이 절대적으로 부족해 주택 구매 수요층의 요구를 절대적으로 만족시키지 못하고 있습니다.
신규 매물 등록이 절대적으로 부족했던 탓에 피말리는 오퍼 전쟁이 단독주택/타운하우스/콘도까지 전반적으로 지속되고 있습니다.
이러한 오퍼전쟁은 금리인상이 예정되어 있는 3월까지 계속되어 주택 구매자들에 불편함과 가격상승을 이어갈 불씨를 계속 살릴것으로 보고 있습니다.
● 캐나다 토론토 경제 지표
2021년 12월의 경제 지표상에 고용성장율과 비고용율이 11월과 비교하여 양호한 성적을 보였습니다. 그러나 여전히 인플레이션이 정부 통제 범위 (2~3%)를 벗어나 있어 정부의 경제 정책에 커다란 짐이 되고 있습니다. 3월 부터 시작해서 2022년 한해 동안 0.75% ~ 1%의금리 인상이 예상되고 있습니다.
● 광역 토론토 지역 평균 주택 판매 가격 추이
2022년 주택 평균 가격 (아직 1월이지만…) 작년 주택 평균 가격과 비교해서 13.5% 상승으로 가파른 출발을 보였습니다.
토론토 부동산 협회에서 예상하는 2022년 주택 평균 가격은 대략 12%가 오른 $1,225,000 입니다. 1월에 이미 $1,242,793을 기록해 평균을 넘어섰으며 2월과 3월에도 상승곡선이 이어 갈 것으로 조심스럽게 예상하고 있습니다.
● 광역 토론토 지역 평균 주택 가격 vs 신규 매물량 vs 재고 물량
올 1월 가격은 작년 1월과 비교해서 28.6% 상승했었습니다. 작년 1월과 비교해서 여전히 낮은 신규매물과 매물 재고 상황이 개선되지 않았습니다.
● GTA 평균 주택 판매 가격 vs 판매량
판매실적에서도 작년 1월과 비교해서 -18.2% 를 기록했습니다.
● GTA 단독 주택 평균 판매 가격 vs 판매량
토론토 단독주택 가격이 지난 12월에 주춤하면서 외곽지역과 격차가 현저히 줄어 들었으나 1월 토론토 외곽지역과 동반상승했습니다.
● GTA Semi-Detached 주택 평균 판매 가격 vs 판매량
세미 단독주택의 경우 단독주택과 흐름과 비슷한 양상을 보였습니다. 가격이 지난 12월에 주춤하면서 외곽지역과 격차가 현저히 줄어 들었고 1월 토론토 외곽지역과 동반상승했습니다.
● GTA 타운하우스 (Townhouse) 주택 평균 판매 가격 vs 판매량
토론토외곽지역의 타운하우스 가격이 드디어 토론토지역의 타운하우스 가격을 역전시켰습니다. 토론토 외곽지역에 상대적으로 많은 신규 타운하우스들이 건설되고 있는데 이 지역의 타운하우스 가격 상승을 주도하고 있는 것으로 생각이 됩니다.
● GTA 콘도 아파트 평균 판매 가격 vs 판매량
토론토지역의 콘도 가격은 이미 팬데믹동안의 가격 폭락으로 부터 완전히 회복하였으며 토론토외곽 지역의 콘도 가격이 큰폭으로 상승하고 있어 두 지역간의 격차가 계속 줄어 들고 있습니다.
● GTA 부동산 평균 시장 일수 vs 평균 상장 일수
평균 상장 일수는 부동산이 MLS에 공식적으로 리스팅되어 판매되는 시점까지의 평균 일수입니다. 평균 부동산 시장일수는 부동산이 MLS에 올라간 횟수에 상관없이 판매되기전까지 마켓에 있었던 평균 일수를 말합니다.
토론토 (416) 지역과 외곽 (905) 지역의 부동산 시장이 가장 HOT 했던 3월을 기점으로 매물들이 시장에 머무는 시간들이 점점 늘어나고 있다가 가격 상승 열기가 이어지는 9월에 시장에 부동산 시장/상장 일수의 추세가 줄어들어 셀러마켓의 방향성을 계속 유지하고 있습니다.
● GTA 주택 평균 판매 가격 (SL) / 평균 매물 가격 (LP)
광역 토론토 지역의 평균 리스팅 가격과 실제 거래된 가격의 비율을 보면 여전히 핫한 시장을 보이는데 셀러마켓이라는 것을 증명하고 있습니다.
● GTA SNLR 비교
광역 토론토 지역들의 Sales to New listing Ratio를 보면 GTA 전체 평균이 72.9% 이며 전월 73.1%에서 미미한 수치로 낮아졌지만 60% 대 수치를 보인 작년 12월과 비교해서도 여전히 높은 강한 셀러마켓을 유지하고 있습니다.
● Toronto 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (1월 vs 12월)
GTA의 중심이 되는 토론토 (416) 지역의 1월 단독 주택 가격은 지난 12월 대비 전반적으로 강세를 보였습니다.
● Peel 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (1월 vs 12월)
Peel 에 속한 모든 도시에서 가격이 상승했습니다.
● York 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (1월 vs 12월)
York 지역도 다른 지역과 마찬가지로 전체적으로 가격상승이 있었습니다. 눈여겨 볼 지역은 King인데 11월에 비해 12월 급격한 가격상승이 있었는데 1월에 다시 큰 폭으로 하락한 것으로 나오나 아마도 작년 12월의 데이터에 오류가 있지 않나 개인적으로 생각하고 있습니다.
● Durham 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (1월 vs 12월)
GTA의 다른 지역들 보다는 상대적으로 단독주택 가격이 낮은 Durham 입니다. Uxbridge를 제외한 모든 도시에서 큰 상승폭을 보였습니다.
● Halton 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (1월 vs 12월)
Halton 지역은 전체적으로 가격상승이 있었는데 옥빌의 가격 상승이 눈에 띕니다.
이번 글에서는 2022년도 캐나다 부동산 및 토론토 부동산 시장을 제가 속해 있는 Royal Lepage, ReMax, Canadian Real Easte Assoication 등에서 내놓은 자료와 보고서를 중심으로 정리해 보겠습니다.
앞선 글들에서 지속적으로 밝혔듯이 지난 2021년은 팬데믹의 초기에 일부 전문가들의 예상한 대로 대도시 지역 콘도의 가격 폭락, 렌트 공실율 증가, 그에 따른 임대료 하락등으로 부동산 시장이 폭탄을 맞은것 처럼 주저 앉았으나 곧 금리 하락 과 시장에 엄청난 돈이 풀려 현금 유동성 증가로 인해 콘도 투자 수요와 주택 실수요 구매자 지속적인 유입으로 사상 최고의 주택가격을 달성한 한 해였습니다. 이렇듯 부동산 시장에서 어떤 일들이 현실화 될지 예측하기는 쉽지 않습니다.
그럼에도 불구하고 , 여러 보고서들의 2022년도의 부동산 전망은 한결같이 캐나다 부동산 가격은 상승할 것으로 보고 있습니다.
1) ReMax : 캐나다 전체 주택가격이 캘커리 2.5% ~ 온주 무수코카 20% 까지 평균 9.2% 상승할 것으로 예상
2) 캐나다 부동산 협회 (CREA) : 캐나다 전체 주택 가격이 7.6% 증가, 온타리오주는 11.5% 증가 할 것으로 예상
3) Royal LePage : 좀 더 구체적으로 캐나다 주택 가격은 10.5% 상승 (단독주택은 11% 상승, 콘도는 8% 상승) 을 예상 했으며 광역토론토의 경우 평균 주택 가격은 11% 상승 (단독 주택 10%, 콘도 12% 상승)을 예상
전문가들은 여전히 2022년에도 부동산 가격이 상승할 것이라 보고 있으며 그것에 미치는 예상되는 경향 (trend)들을 알아보겠습니다.
금리 인상
현재가지 나온 자료들을 보면 4월부터 금리가 인상될것이라 보고 있습니다만… 제 생각에는 3월에도 가능하지 않을까 합니다. 현재 2021년 하반기에 캐나다 경제 지표들이 호조를 보이고 있습니다만 그에 따른 인플레이션이 정부의 통제범위 넘어 가파르게 상승하고 있습니다. 정부로서는 선택지가 많아 보이지 않습니다. 전문가들은 금리가 인상되는 시점이 부동산 시장이 활기를 뛰는 봄철이기 때문에 1월, 2월, 3월에 걸쳐 부동산 시장이 최고점을 계속 갱신 할 수도 있다고 보고 있습니다. 시장에는 여전히 많은 잠재 수요자들이 있으며 금리 인상전에 부동산 시장에 진입하고 싶어 하기 때문입니다.
이민자 수용
캐나다 정부는 매년 400,000 여명의 이민자를 받아 들여 2023년까지 120만명을 받아 들이기로 계획을 세우고 실행중이며 이러한 인구증가는 대도시를 기준으로 주택 대기 수요를 더욱 확대시킬 수 밖에 없을 것으로 보고 있습니다.
주택 공급 부족
2020년과 2021년 팬데믹의 영향으로 수요가 눈에 띄게 증가하면서 주택 매매 물량 공급이 상대적으로 부족해져 가격 상승의 주 요인으로 진단되었습니다. 그러나 그동안 현재 신규 건설이 크게 증가하지 않아 공급 부족이 2022년에도 계속될 것으로 보고 있습니다.
셀러 마켓 유지
2022년에도 여전히 캐나다 부동산 시장은 셀러마켓을 유지 할것으로 보고 있습니다.
위의 내용들을 요약해 보자면 전반적인 2022년도의 부동산 시장은 최고의 전성기때의 2021년에 따라가기는 무리이겠지만 여전히 셀러 중심의 강세장이 예상된다고 보아집니다.
제가 보는 2022년도 트렌드는 금리 인상전에 부동산 시장에 올라 타려는 강한 수요로 봄시장이 여전히 뜨겁게 살아 있을 가능성이 크며 금리 인상 이후 외국인 주택 금지 정책이 실시 되고 공급 확대 정책등을 통해 부동산 시장이 정부의 개입과 통제로 부동산 시장의 변화를 현실로 느낀다면 대기 수요자들을 안정 시켜 2021년과 같은 급격한 상승은 없을것으로 보입니다.
온주 에서는 2021년 초반에 단독 주택의 가격 상승이 폭발적이었고 그로 인해 주택 구매자들이 상대적으로 낮은 가격에 머물러 있던 타운홈으로 대거 몰려 들어 타운하우스의 가격 급 상승을 이끌었으며 2021년 말쯤에는 타운하우스 구매에도 여력이 부족했던 나머지 주택 수요자들이 콘도에 까지 몰려 들어 경쟁이 치열했었습니다.
이러한 현상이 2022년에도 계속될것이며 타운하우스나 콘도등과 같은 상대적으로 낮은 가격대의 주택들이 부동산 시장을 견인하지 않을까 예상해 봅니다.
12월의 토론토 부동산 시장은 잠시 주춤했음이라고 표현할 수 있으나 2021년은 토론토 주택의 판매와 가격에서 최고 수치를 기록했습니다.
팬데믹 상황이 2021년 한해동안 지속적으로 이어졌음에도 불구하고 주택에 대한 수요는 역대 기록적인 속도로 유지되었고 이것은 고용회복과 낮은 금리가 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤습니다.
토론토 부옹산 협회 시장분석가인 Jason Mercer씨는 주택가격을 안정화 할 수 있는 유일한 방법은 공급을 추가하는 것이라 강조했습니다.
정부는 과거부터 외국인 주택 구입자들과 국내 거주자들에게 다양한 세금부과와 모기지 제한 정책등을 이용해서 수요억제 정책으로 부동산 시장을 관리하고자 했으나 역사적으로 이러한 정책으로 부동산 시장의 가격상승을 제어하지 못했습니다.
최근 물가 상승율이 크게 올라 정부로서는 올 하반기에 예정했던 금리 인상 계획을 바꾸어 미국의 3월 금리 인상 기조에 동조 할 수 밖에 없어 조기 금리 인상을 단행 할 것으로 보입니다.
실 수요 주택 구매자들은 금리 인상 전에 부동산 시장에 편입하기 위해 노력할 것이며 이번 1월/2월에도 여전히 부동산 시장의 상승이 지속될 것으로 예상됩니다.
● 캐나다 토론토 경제 지표
12월 지표들은 전 월과 비교해서 토론토의 고용 성장율은 조금 낮았으나 실업율은 살짝 개선이 되었습니다. 캐나다의 11월 인플레이션은 4.7%로 지난 10월에 이어 높은 수준을 기록했습니다. 프라임 금리와 공시된 모기지 금리는 변화가 없습니다.
● 광역 토론토 지역 평균 주택 판매 가격 추이
광역 토론토 지역의 2010년 부터 2021년 까지의 평균 가격 변화를 보시겠습니다. 2021년 평균 판매 가격은 2020년 보다 대략 18% 상승했습니다.
● 광역 토론토 지역 평균 주택 가격 vs 신규 매물량 vs 재고 물량
아래 그래프는 지난 해 12월 부터 올 12월까지의 평균 주택 판매가 와 신규로 올라온 매물량 그리고 MLS 에 공식적으로 올라가 있는 매물량을 비교해 놓은 것입니다. GTA 지역의 올 12월 평균 판매가격은 작년 12월과 비교하여 24.2% 상승율을 기록 했습니다. 12월의 평균 판매가격 ($1,157,849) 으로 11월 최고점 보다는 -0.47% 를 기록, 미세한 내림세를 보였습니다. 여전히 새 매매물량 등록과 시장에 남아 있는 물량이 적은 공급부족 상황이 지속되고 있습니다.
● GTA 평균 주택 판매 가격 vs 판매량
12월 판매량이 작년 12월과 비교해서 15.7% 가 줄었으나 평균 판매가격은 작년 동월 대비 24.2% 나 상승했습니다. 현재의 낮은 신규물량의 유입과 재고물량 상태는 여전히 셀러마켓 시장을 형성하는 기본이 되고 있습니다.
● GTA 단독 주택 평균 판매 가격 vs 판매량
토론토 (416) 지역과 토론토 외곽 (905) 지역의 단독주택 시장 흐름입니다. 416 지역이 가파른 하락세를 보인 반면 905 지역에서 최고가를 갱신하며 계속 상승세를 꾸준히 이어가고 있습니다.
판매량의 경우 여전히 낮은 수치를 기록하고 있어 많은 수요가 있으나 공급에서 제한이 있음을 알 수 있습니다.
● GTA Semi-Detached 주택 평균 판매 가격 vs 판매량
반 단독주택의 경우 단독주택의 경우와 마찬가지로 416 지역이 가파른 하락세를 보였으나 905 지역에서 최고가를 갱신하며 계속 상승세를 꾸준히 이어가고 있습니다.
● GTA 타운하우스 (Townhouse) 주택 평균 판매 가격 vs 판매량
416 지역 타운하우스는 10월의 최고점으로 밀려 하락한 11월의 모습이었으나 회복을 준비하는 12월의 모습을 보입니다. 판매량에서는 전년도와 비교해서 29.1의 감소를 보였습니다.
905지역의 타운하우스는 눈에 띄게 상승 추세를 이어가 최고가를 갱신하고 있으며 눈여겨 볼 점은 416 지역의 가격과의 격차가 거의 없었던 12월입니다.
● GTA 콘도 아파트 평균 판매 가격 vs 판매량
지난 1년간 416 지역 과 905 지역의 평균 콘도 가격이 꾸준히 상승하고 있음을 알수 있습니다. 416 지역은 9월의 최고점에서 숨고르기를 하고 있는 과정이나 905 지역은 꾸준히 상승하고 최고가를 갱신하고 있습니다.
● GTA 부동산 평균 시장 일수 vs 평균 상장 일수
평균 상장 일수는 부동산이 MLS에 공식적으로 리스팅되어 판매되는 시점까지의 평균 일수입니다. 평균 부동산 시장일수는 부동산이 MLS에 올라간 횟수에 상관없이 판매되기전까지 마켓에 있었던 평균 일수를 말합니다.
토론토 (416) 지역과 외곽 (905) 지역의 부동산 시장이 가장 HOT 했던 3월을 기점으로 매물들이 시장에 머무는 시간들이 점점 늘어나고 있다가 가격 상승 열기가 이어지는 9월에 시장에 부동산 시장/상장 일수의 추세가 줄어들어 셀러마켓의 방향성을 계속 유지하고 있습니다.
● GTA 주택 평균 판매 가격 (SL) / 평균 매물 가격 (LP)
광역 토론토 지역의 평균 리스팅 가격과 실제 거래된 가격의 비율을 보면 여전히 핫한 시장을 보이는데 셀러마켓이라는 것을 증명하고 있습니다.
● GTA SNLR 비교
광역 토론토 지역들의 Sales to New listing Ratio를 보면 GTA 전체 평균이 73.1% 이며 전월 73.5%에서 미미한 수치로 낮아졌지만 60% 대 수치를 보인 작년 12월과 비교해서도 여전히 높은 강한 셀러마켓을 유지하고 있습니다. 눈에 띄는 점은 타 지역들은 감소 수치를 보였으나 할턴 (Halton – Oakville/Burlington/MIlton/Halton Hills) 지역만이 전월보다 높아진 수치를 보였습니다.
● Toronto 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (12월 vs 11월)
GTA의 중심이 되는 토론토 (416) 지역의 12월 단독 주택 가격은 11월 대비 전반적으로 하락하였습니다.
● Peel 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (12월 vs 11월)
Peel 에 속한 모든 도시에서 가격이 상승했습니다.
● York 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (12월 vs 11월)
York 지역도 다른 지역과 마찬가지로 전체적으로 가격상승이 있었습니다. 눈여겨 볼 지역은 King인데 여전히 고급 단독 주택들이 가격상승을 주도하고 있는것으로 보입니다.
● Durham 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (12월 vs 11월)
GTA의 다른 지역들 보다는 상대적으로 단독주택 가격이 낮은 Durham 입니다. 12월에 피커링을 제외한 모든 도시에서 큰 상승폭을 보였습니다.
● Halton 지역 단독 주택 평균 판매 가격 (12월 vs 11월)
Halton 지역은 전체적으로 가격상승이 있었는데 밀턴 (Milton) 과 벌링턴 (Burlington) 의 가격 상승이 눈에 띕니다.
앞에 외국인 캐나다 주택 구매 한시적 금지에 대한 내용을 올렸는데 이 출처는 12월 16일자로 Trudeau 총리가 부총리 겸 재무장관인 Freeland 에게 보낸 편지형식의 업무 지시에서 발췌한 것입니다. 여기에 부동산 관련 정책들이 중요한 부분을 차지하고 있어 먼저 글을 올렸었습니다.
더불어 장문의 편지형식으로 부총리를 통해 각 부처 장관들에게 정부의 정책을 적극적으로 실현할 수 있도록 요청하는 것으로 부동산 정책들 뿐만 아니라 여러가지 주요 정책들도 있었는데 그 중에서도 개인들과 관련된 중요 내용들이 추가로 저의 유튜브 동영상으로 제작을 했습니다.
중요 내용들은 다음과 같습니다.
1) 캐나다 회복 고용 프로그램을 연장
2) 소득 10억 달러 이상의 은행/보험회사의 법인세 인상
3) 최상위 소득자의 고급 차/보통/비행기 최소 15% 세금 부과
4) 캐나다 국세청 조직의 현대화
5) 건설 현장 종사자 이직 비용 발생시 연간 $600 세금 공제
6) 가전 제품 수리비용 연간 15% 세금 공제
7) 비례 부가세 납부를 위한 소득세법 개정
8) 모기지 상황 6개월 유예등 유연한 상황 옵션 제공
9) 캐나다 금융 소비자원의 은행 수수료 검토 및 조정 권한 강화
10) 캐나다 금융 범죄 기관 설립 및 고리 대출 기관 단속 강화
11) 전자 담배 제품에 국세 부과
12) 간병인 크레딧을 면세혜택으로 전환
더 자세한 내용은 아래 Youtube에서 확인하시면 고맙겠습니다.
캐나다 연방정부가 지난 연방 총선에서 제시했던 공약들중 최근 주택문제를 정책의 우선순위로 지정하고 외국인 구매자들의 부동산 구입을 금지하는것에 초점을 맞추고 있는 것 같습니다.
2년간 외국인 주택 구입 금지
며칠 전 Justin Trudeau는 부동산 관련 부처 장관에게 외국인 구매자를 대상으로 2년간 한시적으로 주택 구입을 금지하도록 추진하라고 지시를 했습니다. 외국인 구매자들에 비 레크레이션 주택 판매에 한정한 것인데 일반 주택이나 콘도미니엄 등이 이 카테고리에 들어갑니다. 이것은 비워있는 집들에 세금을 부과하는 빈집세에 이어 원천적으로 빈집을 막아 캐나다인에게 되돌려 주겠다는 자유당 정부의 생각을 반영한 것이라는 생각입니다. 현재 조사된 자료에 의하면 외국인 주택 소유 비율은 3~5% 라고합니다.
Anti-flipping Tax 신설
또한 Anti-flipping tax 신설을 추진하겠다고 밝혔는데 이것은 부동산을 구입 후 최소 12개월동안 팔지 못하게 하여 투기세력을 잡겠다는 의지를 반영한 것이라는 생각입니다. 그러나 불가피하게 12개월전에 팔수 있는 예외조항이 있는데 이것은 사망, 임신, 이혼, 이직, 장애 등으로 인한 것은 이 세금이 면제될 것이라 밝혔습니다.
Rent-to-Own Project
그리고 rent-to-own project를 추진하겠다도 밝혔는데요 이것은 First home buyer saving account 와 100만 달러의 대출과 보조금을 소유 임대 프로그램에 투입하여 세입자들이 데파짓을 더 많이 늘려 더 빨리 부동산 시장에 진입하도록 돕는 것을 목표로 한다고 합니다.
Blind bidding 금지
또 이전부터 꾸준히 찬반 의견이 분분했던 블라인드 입찰을 최종적으로 금지할 것을 주무 장관에게 지시했다고 하는데 이 블라인드 입찰 방식은 주택 판매자가 주택에 입찰한 구매자에게 최종 낙찰 가격등 세부 정보를 의무적으로 공개하지 않는 시스템입니다. 찬성 의견에 이어 반대 의견도 만만치 않은데 현재의 공급 부족 상황에서는오픈 입찰 방식이 오히려 가격 경쟁을 더욱 부채질 할 것을 예상하고 있다고 합니다.
수요 억제 vs 공급 창출
여기서 정부의 정책 전문가들과 부동산 분야에서 일하는 주택 전문가들 사이에 상당한 의견 차이가 있다는 것을 알수 있는데 여전히 정부의 정책 전문가들은 기본적으로 주택 수요 억제 정책을 유지하고 있으며 현장에서 뛰는 주택 전문가들은 주택 공급 정책을 지속적으로 강조하고 있습니다. 일부 부동산 중개인들은 외국인 구매자의 비율이 3~5%로 캐나다내 부동산 시장에서 아주 작은 부분을 차지하고 있고 이들이 가격을 상승시키는 영향력을 발휘하지도 않으며 모든 재고를 흡수하는 구매를 하지도 않는다고 언급했는데요 이것에 대한 다른 분석도 있어 정책이 시행된후 결과를 지켜봐야 할것 같습니다.
그러나 외국인의 한시적 구매 금지 기간 중 캐나다내에 특수한 목적으로 거주하는, 즉 외국인 신분의 취업자, 유학생, 이민수속자 등의 외국인들 의 부동산 구매에 대한 구체적 조항이 없어 정부에서 어떤 대책을 내 놓을지 지켜 봐야 할것 같습니다.
CREA
11월 캐나다 전체 주택 가격은 1년 전보다 25% 이상 뛰었으며 지속적인 공급 부족으로 인해 기록적인 상승세를 보였습니다. 캐나다 부동산 협회의 자료에 의하면 부동산 매물량의 증가는 수요를 따라 가지 못한것으로 분석되었습니다. Benchmark 판매 가격은 C$790,600 으로 상승했습니다.
부동산 위원회의 수석 이코노미스트는 “2020년에 나타난 공급 문제는 2021년으로 갈수록 더욱 악화되었으며, 2022년으로 갈수록 더욱 심화되어 부동산 시장 불평등 문제가 최우선 과제로 남을 것”이라고 말했습니다.
팬데믹 동안 최저 모기지 이자율과 넓은 생활 공간에 대한 수요가 겹쳐 캐나다는 지난 2년 동안 세계에서 가장 가격 상승이 높았던 나라 중 하나였습니다. 중앙 은행이 2022년 중/하반기에 금리 인상이 있을 수 있다고 발표한 가운데 기록적인 이민자 유입이 지속되면서 구매자는 시장에 부동산 시장에 뛰어들수 밖에 없는 상황이 계속되고 있습니다.
캐나다의 11월 주택 판매량은 전월 대비 0.6% 증가했으며 새롭게 등록된 부동산 매물은 3.3% 증가했습니다. 매물이 증가했음에도 불구하고 캐나다의 11월 전국 주택 재고량은 1.8개월로 올해 3월과 함께 사상 최저치를 기록했습니다.
올 11월 한 달 동안 기록적인 30 만채 이상의 신규 주택 건설이 시작되었는데, 부동산 개발사들이 주택 부족에 대응하기 시작했다는 신호로 볼수 있습니다.
트뤼도 연방 총리는 9월에 치뤄진 연방 선거에서 더 많은 주택 건설을 약속했습니다. 그러나 개발을 주도하는 의사 결정의 권한 대부분은 주 정부와 그 주의 지방 정부에 있습니다.
캐나다 부동산 협회는 부동산 가격이 2022년에도 계속 오를 것이라는 예측을 내놨습니다.
10월의 광역 토론토 부동산 가격이 최 고점을 찍어었는데 11월에 또 다시 그 최고가를 갈아 치웠습니다. 광역 토론토 지역의 평균 주택 가격은 자그마치 $1,163,323 으로 2020년 11월에 비해 무려 21.7% 가 상승했습니다. 또한 2020년과 비교해서 25% 상승한 수치를 보이고 있습니다.
지난 여러 달과 마찬가지로 부동산 시장에 매물 부족 현상이 계속되고 있는데 새롭게 나오는 매매 물량이 부족하다 보니 재고량이 주택을 구입하고자 하는 수요 층의 요구를 충분히 따라 잡지 못한 결과로 해석되고 있습니다.
11월 주택 판매량은 9,017 채 기록해 전년 대비 3.3% 늘었어나 신규 매물 등록은 전년 대비 13.2% 감소했습니다.
대조적으로 시장에 남아 있는 매물 량은 전년도 대비 55.9% 감소한 수치로 전쟁이라 칭해지는 피말리는 오퍼 전쟁이 지속되고 있습니다.
이러한 셀러 중심의 부동산 시장이 지속되는 가운데 부동산 협회등에서는 꾸준히 공급 문제 해결을 정부에 요청하고 있으나 정부에서 바라보는 부동산 해법이 부동산 전문가 단체들과 많이 다르게, 공급 해결보다는 수요 억제에 방점을 찍고 있어 아쉬움을 남기고 있습니다.
11월은 10월과 다르게 콘도 시장에서 거의 대부분의 매물에도 복수 오퍼를 받는 입찰 경쟁 방식입니다. 이제 콘도 구매에 있어서도 웃 돈을 지불해야 하는 상황까지 왔음을 알 수 있습니다.
이는 앞선 저의 글에서도 밝혔듯이 단독주택/타운하우스의 가격 상승이 너무 가파르다 보니 시장에 진입하지 못한 first-home buyer들이 대거 콘도시장으로 몰리고 있기 때문입니다.
미국에서는 테이퍼링과 금리 인상등 매파적 정책으로의 수정으로 인해 캐나다에서도 곧 따라갈 수 밖에 없는 상황이 전개될 것이며 이미 여러 차례 암시가 있었습니다.
그러나 부동산 시장은 이에 더욱 열기를 가속화 하고 있어 구체적인 시행이 되기 전까지 부동산 시장은 계속해서 상승 추세를 이어 갈 것으로 보입니다.
현재 광역토론토 부동산 시장은 강력한 셀러마켓이며 이러한 추세가 벌써 2년째 이어지고 있습니다
지난 캐나다 전 지역의 9월 부동산 시장에 대한 자료에 이어 10월 부동산 시장 통계를 소개 합니다. 캐나다 전체의 부동산 시장은 10월 역시 9월과 마찬가지로 모든 면에서 상승추세를 멈추지 않고 있습니다.
10월 평균 주택 가격은 $716,585 로 작년 10월의 $606,198 과 비교하여 18.2% 상승했습니다. 총 52,538 채의 주택이 10월에 팔렸으며 이 수치는 작년 10월 59,344 채와 비교해서 11.5% 가 줄어들었습니다.
또한 새롭게 시장에 등장한 부동산 매물도 총 61,128 채로 작년 이맘 때 76,046 채와 비교해서 19.6% 감소를 했습니다. 앞선 글들에서 많이 언급했듯이 부동산 시장의 수요과 공급의 불균형이 지속되고 현재의 금리가 급등하지 않는 한 이러한 부동산 가격은 상승 추세는 당분간 계속될것 같습니다. 지난 9월과 마찬가지로 동부 지역의 집값 상승이 지속되고 있어 눈에 띕니다.
얼마 전에 콘도 매물을 올린적이 있는데 올린 바로 당일 날 집을 보겠다고 엄청 난 수의 방문이 있었고 첫번째로 보고 간 buyer 가 오퍼를 넣고 그날 모든 딜이 끝났습니다. 가격은 당연히 “Over asking” 이라고 하죠?
Seller 가 받고 싶어 하는 이상의 가격이 들어왔고 당연한 것 처럼 “홈인스펙션 컨디션”은 없었고 심지어 “모기지 컨디션”도 없었습니다. 요즘 부동산 시장의 분위기를 현장에서 느끼고 있는 사람중의 한 사람입니다.